Горно-Алтайск готовится к переменам — в течение нескольких лет старую застройку в центре города планируют превратить в новый жилой массив с современными общественными пространствами и необходимыми для горожан социальными объектами. Всё это благодаря программе комплексного развития территорий.

Юрист, эксперт по земельным вопросам и КРТ, экс-руководитель городского управления архитектуры и земельных отношений Валентина Челтугашева ответила на наши вопросы о реновации и о том, что от нее ждать.

– Валентина Владимировна, в администрации Горно-Алтайска вы курировали разработку концепции городских проектов комплексного развития территорий (КРТ). В то время аббревиатура звучала немного иначе, но смысл закладывался идентичный. В чем суть этого механизма и почему, на Ваш взгляд, город нуждался в нем?

– Государство давно ищет возможность привлечения частных инвестиций в урбанизацию, в развитие городов из-за недостаточности бюджетных средств для этого. В предыдущих версиях Градостроительного кодекса были такие процедуры как комплексное освоение территории (КОТ), комплексное и устойчивое развитие территории (КУРТ). Ныне действующая процедура комплексного развития территории (КРТ) в какой-то мере их объединила.

Суть этого механизма в уходе от «точечной» и беспорядочной застройки города, и для Горно-Алтайска она крайне актуальна. Потому что, во-первых, при «точечной» застройке повышается нагрузка на коммунальные сети. Во-вторых, растет нагрузка на социальные объекты – мы знаем,как сильнопереполнены сегодня, к примеру,школы города.

Подход, который предлагает КРТ, в свою очередь, дает возможность развития города комплексно, на единой территории. Это позволяет увидеть все будущие перспективы, просчитать их и запланировать к реализации.

– Сможете рассказать об опыте КРТ на улице Эркемена Палкина? Современный многоквартирный дом в центре городауже возводится, но многие дажене слышали, что это тоже проект КРТ.

– Этот проект был одним из первых примеров комплексного и устойчивого развития территории,реализованных по инициативе городской администрации.

Для начала мы провели обсуждения с собственниками частной застройки, неоднократно встречались с жителями, подробно рассказывали о процедуре выкупа домов и участков.

Также до начала объявления конкурса на данную территорию был детально просчитан градостроительный потенциал. Какой объект может быть построен, какая у него будет этажность, как он будет влиять на архитектурный облик Национального драматического театра, находящегося рядом, и в целом центра города. Отдельно оценивалисьвозможные мощности подключения к коммунальным сетям.

Как и любой большой проект, эта работа не быстрая и не простая. Сегодня можно сказать, что первые шаги сделаны, и в обозримом будущем это будет не только украшением центра города, но и крупным жилым комплексом с современной архитектурой и функциональной инфраструктурой.

– О плюсах КРТ рассказывается достаточно подробно, но людей, чей участок, предположим, включили в программу, часто волнует, что будет дальше. Существует ли сегодня некийалгоритм, где расписано пошагово, чтопроисходит дальше? Какие советы собственникам – потенциальным участникам проекта КРТ – вы бы дали?

– Алгоритм, конечно же, есть. Он прописан в Градостроительном и Земельном кодексах Российской Федерации. Процедура выкупа объектов для  целей строительства новых жилых домов достаточно публична, решение об этом направляется правообладателю недвижимости и земельного участка, а также размещается в официальных источниках – в газете или на сайте администрации.

По сути, эта процедура законная и прозрачная.

В соглашении с собственником участка в обязательном порядке указывается выкупная цена земельного участка и объектов недвижимости нанем (это может быть дом, баня и другие постройки).

Важно, что помимо этого в сумму входит размер убытков, подлежащих возмещению, в том числе упущенная выгода. Причем допускается возмещение как непосредственно понесенных расходов, так и расходов, которые могут быть понесены в будущем. В случае разногласий цена может быть оспорена в судебном порядке.

На примере КРТ по улице Эркемена Палкина как раз можно с уверенностью сказать, что все стороны оказались в выигрыше.

– В Горно-Алтайске право на реализацию КРТ предоставлялось посредством аукциона. Выиграла компания федерального масштаба. Можно ли сказать, что участие в проектах КРТ по силам в основном крупным игрокам? И насколько это устоявшаяся практика?

– Думаю,каждый случай индивидуален. Это зависит как от площади развиваемой территории, так и от обязательств, которые берет застройщикв части строительства социальных и коммунальных объектов.

Говоря объективно, далеко не каждый региональный застройщик может взять на себя серьезную, масштабную социальную составляющую. У федеральных компаний с этим проще, иесли говорить о Горно-Алтайске и нашей Республике в целом, то это опять же плюс для жителей.

– Какие основные, первостепенные проблемы, на ваш взгляд, поможет решить механизм комплексного развития территории?

– Не секрет, что Горно-Алтайск – город среди гор, и сегодня он зажат территориально. Если не развиваться упорядоченно или вернуться к хаотичной, «точечной» застройке, то строиться будет попросту негде. Про социальные объекты уже сказала. Если застройщик будет брать на себя строительство или ремонт тех же школ, то это будет только в плюс.

Сегодня достаточно сильно изношена коммунальная система. Ее модернизация стартовала благодаря национальным проектам, но впереди еще много работы. Федеральные средства на эти цели пошли в город относительно недавно, городского же бюджета определенно было недостаточно для своевременного обновления.

Сегодня на комплексное развитие территорий возлагаются большие надежды, и опыт десятков других регионов России подтверждает, что эти надежды в итоге оправданы. Возможно, и наш город получит системное и комплексное развитие, благодаря этой программе.

---

Источник: Комплексное развитие Горно-Алтайска: увидеть и просчитать перспективы