18 апреля в Москве прошла конференция по жилой недвижимости «Время изменений: жилье. От прогнозов к реальности». Спикеры в формате панельной дискуссии обсудили текущее состояние рынка жилья, его трансформацию в условиях высокой ключевой ставки и перспективы.

В дискуссии приняли участие заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, директор Департамента банковского регулирования ЦБ РФ Александр Данилов, заместитель председателя правления Сбера Анатолий Попов, представители крупных девелоперских компаний, руководитель группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков, председатель совета директоров группы компаний «Родина» Владимир Щекин.

На уровне нормальности

Александр Данилов отметил, что, по состоянию на февраль 2025 года, большого спада продаж недвижимости в пересчете на квадратные метры по стране не произошло — было продано порядка 2 миллионов квадратных метров, что соответствует уровню 2022 — начала 2023 года. При этом он назвал аномальными периоды второй половины 2023-го и первой половины 2024 года, когда продажи недвижимости значительно выросли благодаря работе маркетинговых отделов компаний-застройщиков, почувствовавших скорое изменение конъюнктуры на рынке льготной ипотеки.

Данилов заявил, что строительной отрасли нужно нащупать некий уровень нормальности и от него отталкиваться. Представитель ЦБ также напомнил, что отрасль живет не только ипотечными кредитами, но и другими инструментами продаж — набирающей популярность рассрочкой и покупкой недвижимости за ее полную стоимость.

Модератор сессии и вице-президент Сбера Сергей Бессонов заявил, что отрасль последние 3-4 года в целом справляется с вызовами лучше, чем ожидают эксперты. При этом он отметил очевидное снижение количества заключенных договоров долевого участия.

Сколько стоят регионы?

Никита Стасишин, в свою очередь, призвал глав регионов повышать капитализацию тех субъектов федерации, которые они возглавляют. По словам заместителя министра строительства и ЖКХ, это означает, какие смыслы вкладывают власти в земли, вовлекаемые в оборот, как они обеспечивают эти земельные участки транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой, скорость вовлечения в оборот земель, которые впоследствии будут приносить дополнительные налоговые доходы региону — их он сможет реинвестировать в развитие опорных населенных пунктов.

«Когда бизнес видит, что есть возможность льготного получения земельного участка под производство, под сельское хозяйство, под жилье, что административные барьеры убраны, что за вас борются, как за будущий продукт, который будет генерировать дополнительные доходы региона, скорость вовлечения и оцифровки земли, обеспечение ее инфраструктурой, в итоге увеличивают это будет увеличивать EBITDA (объем прибыли до вычета расходов — прим.ред.) региона кратно», — подчеркнул Стасишин.

В качестве положительного примера он привел Калужскую область, где экс-губернатор Анатолий Артамонов вкладывал огромные средства в инженерную инфраструктуру. Это привело в регион крупных производителей в разных отраслях, а область до сих пор пожинает обильные плоды этого решения, несмотря на санкции и уход многих зарубежных компаний с российского рынка.

Скорость решений

Анатолий Попов в своем выступлении обозначил текущие проблемы строительной отрасли и предложил способы их решения.

«Такого роста рынка жилой недвижимости, какой был раньше, нет. Но проектное финансирование выдается. Мы работаем, тщательно оценивая потенциал застройщиков. Рынок в итоге выровняется из-за снижения предложений, что приведет к более устойчивой экономике новых проектов», — прогнозирует Попов.

Он отметил, что сегодня для застройщиков очень важна скорость, поэтому они выбирают для себя проекты с выданными разрешениями на стройку или с минимальным сроком до получения разрешительной документации. Благодаря этому снижается уровень рисков и процентная нагрузка на начальном этапе проекта.

О том, что перед региональными властями стоит задача сократить время от принятия решения по выделению площадок для строительства до начала реализации проекта согалсился Никита Стасишин. Еще одним немаловажным фактором он назвал решение комплекса проблем, связанных с технологическим присоединением объектов и работой ресурсоснабжающих компаний.

Опасная рассрочка

Большое внимание на сессии было уделено такому инструменту покупки недвижимости как рассрочка. По оценке экспертов, сейчас на рынке примерно одна из четырех заключаемых сделок оформляется как рассрочка. Александр Данилов предупредил застройщиков и банки о рисках, связанных с ней. Представитель Банка России сообщил, что из-за массовых рассрочек, по состоянию на конец февраля 2025 года, на эскроу-счета не поступило около 1 триллиона рублей. Из-за низкого покрытия средствами на эскроу для девелоперов растут ставки по банковским кредитам. Свои минусы есть и для покупателей квартир, которые могут недостаточно объективно оценить свои финансовые возможности и не справиться со своевременным внесением платежей.

Время сжать зубы

В ходе сессии была предусмотрена возможность задавать вопросы из зала. Один из участников конференции поинтересовался у Данилова, когда будет снижена ключевая ставка, создающая очевидные проблемы для развития строительной отрасли. Директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России пояснил, что этот вопрос находится не в его компетенции, однако отметил, что ЦБ делает все возможное для снижения уровня инфляции.

Итог дискуссии Никита Стасишин. «Все на самом деле сейчас достаточно просто. Сейчас такой период и у нас, и у банков, и у застройщиков, и у Центробанка, и, мне кажется, у всей страны, что надо сжать зубы и просто больше работать на благо процветания нашей страны — каждый в своем направлении, а не сетовать на кого-то. Не охать, не ахать, а сжать зубы и работать», — отметил замминистра строительства и ЖКХ.

---

Источник: Стройка и недвижимость в 2025 году: проблемы и перспективы